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第4章 招商策划与商业定位（第1页）

第4章招商策划与商业定位

招商策划与商业定位对商业项目开发具有非常重要的意义。没有准确的定位，就无法进行有效的招商，招商不利就会造成商业运营的失败，造成不可估量的损失。所以，在项目开发之前，就要制定出详细的招商策划和进行精准的商业定位。

4。1招商策划与商业定位的定义及工作内容

让我们简单了解下招商策划和商业定位，以及在实行中需要注意哪些事项：

1。定义解释

（1）商业定位

商业定位能够影响到商业地产项目开发的全部流程，它不仅决定着地产项目的商业主题、主力店的招商，还决定着业态业种的配比，进而影响着后期项目的建筑形态以及招商实施规划。毫不夸张的说，商业定位决定着项目能够经营成功。

（2）招商策划

招商策划可以帮助甲方有规划的实现商业定位以及品牌顺利落位的目的，使项目招商有章可循、有的放矢，通过完成超高的招商率，使项目实现较高的开业率，从而在开业后迅速做旺。

2。工作内容

（1）工作的时间节点

我们以项目开发周期24个月为例，每段时间做的工作是不同的（如表4-1所示）：

表4-1项目工作的时间节点

（2）工作的特点

①纲领性文件

指的是与商业项目总体定位、商业定位、开发模式等有关的战略性文件，用以指导商业项目前期建筑设计、中期商业定位以及后期招商等工作的执行。

②贯穿商业开发前期

商业定位与招商策划是从项目的开始一直到招商的全面结束，贯穿项目前期的全部流程。

③因地制宜

不同项目所处的城市等级、所在的城市区域、地块周边环境、地块指标以及开发模式都不尽相同，每个项目都有其唯一性。因此要因地制宜、量体裁衣。

④反复论证

由于市场环境的不断变化，导致设计方案、招商方案反复修改，此外，商业定位本身也是个假设型工作。所以在定位的过程中，需要不断的与商家、目标客群进行了解沟通，以对定位进行适当的调整。

⑤多部门协调

商业地产本身具有的复杂性，要求建筑设计、商业定位、招商、营销企划、物业工程等部门通力合作，其中商业策划部门在这个过程中主要起统筹资源、沟通协作等作用、

（3）工作的具体内容（如表4-2所示）：

（4）

一、市场调研

二、商业定位

三、落位分析

四、租赁决策文件

1）城市调研

2）地块调研

3）竞争对手调研

4）消费市调

5）项目初步定位方案

1）目标客群分析

2）商业定位

3）主力店策略

4）业态配比策略