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第9章 产融结合 商业地产全产业链的惊天变革（第1页）

第9章产融结合：商业地产全产业链的惊天变革

21世纪的商业社会发展飞速，商业地产行业也随之发生了惊天变革，产业资本与金融资本结合的模式成为全行业的大势所趋。该模式的出现与兴起不但改变了传统地产企业的经营运作方式与其团队构架，更升华了地产行业的核心理念。“新生代”的商业地产行业的理想不仅仅是为广大民众建造建筑空间，更致力于为其建造一个新的价值空间，创造一种前所未有的新生活。

9。1资管：商业地产的本质

商业地产是一种泛金融类产品，“投、融、定、设、建、销、管、退”是构成整个完整闭环的八大环节，而这八个方面恰恰就是资产管理的全过程（如图9-1所示）。每一环节都与资本密切相关，商业地产若想完成投资决策、融资策划、定位策划、规划设计、建造、招商销售、运营管理和处置退出八大环节必须与银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构打交道，从专业投资机构来看，商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。所以说，商业地产的全产业链管理就是资产管理的过程，资产管理就是商业地产的本质。

图9-1商业地产运作流程图

从这个角度来说，商业地产是资产管理的重要方面和最好实践，资产管理的“投、融、定、设、建、销、管、退”在商业地产领域大有用武之地。因此，商业地产的本质是资产管理。需要着重强调的是，从资产管理的角度看，商业地产资产管理这八个环节，每操作到一个环节，后续的环节都要前置思维，后续环节都要为前面的环节做好服务，提供依据。

例如，在投的环节，在进行投资测算时，后续的七个环节都要为投资决定提供科学的依据和量化的依据。

其次，每一个前置环节，都要为后续乃到最终环节负起责任。例如，八个环节中的“管”的环节之前的六个环节都要为资产管理的运营负起责任，所有前置的工作，包括定位、设计、建造、招商等工作都是为了做好运营。而对于“退”的环节，前面所有环节都是为了资产退出时刻做好准备，一切都是为了资产卖上一个好价钱。

下面，我们就这个八个环节分别进行一下简单叙述：

（1）投资决策

投资决策包括投资测算以及决策选择两个部分，在进行投资测算时应该以建设规模、容积率、限高、商住比等、收入、开发周期、资金安排、投入资金峰值、融资安排以及销售价格确定、持有与销售比、现金流平衡问题等多个方面作为出发点。

（2）融资策划

作为典型的资金密集型行业，资金是商业地产行业中核心要素之一，因此融资能力对房地产企业尤其重要。当前，银行贷款仍然是我国商业地产资金的主要来源，由于这种融资格局过于单一，因此其本身所蕴含的金融风险也是较大的。因此，企业地产在进行融资渠道选择时要综合多种因素，在开发和运营的不同阶段，要考虑面对的不同问题，以进行最优融资方案的设计。

（3）定位策划

定位策划有市场调研、市场定位和市场策划三大步骤。资产管理机构进行定位策划时，要进行大量的市场调研，数据结论要避免主观意识，确保数据来源真实可靠，最好做到客观数据与主观感受相互印证、定性与定量结合；定位以客群、业态、规模和租金为核心，解决为谁做，做什么，做多大，卖多少的问题，定位时可以采用客群定位、业态定位、投资定位、经营者定位、建筑档次定位、逻辑关系定位等多种多种定位相结合的方式，确保定位的准确性；在进行市场策划时，可采用市场进入策略、核心竞争力策略与持续发展策略，并利用产融结合策略，实现资产的保值与增值。

（4）规划设计

规划设计分为规划、设计与修正三步骤。规划包括外部动线的规划与平面布局的规划；设计包括概念方案设计（各建筑体型、基本规模）与扩出方案设计（外立面、材质、色彩、灯光、结构、具体尺寸等）；修正是完成规划设计前期工作后，再根据施工需求、招商需求与根本运营需求对总体方案作出的调整。

（5）建造

在具体的商业建造过程中要在商业建筑设计方案的落实基础上，结合实际情况，及时对方案加以合理调整，同时要对建造成本和建造进程进行有效监管和控制，在确定建筑质量的基础上将成本控制到最低。

（6）招商销售

招商销售分为招商与销售两部分。招商包括持有部分与销售部分确定、招商政策确定、品牌功能划分、商户汰换、核心商户培养与租金计划等；销售包括销售价格确定、销售与招商节奏配合、价格策略确定、招商与销售过程中的退广计划确定等。

（7）运营管理

运营管理包括运营、推广与风险分析。运营时要注意开业率、提袋率、客单价、客户满意度等方面的分析，做好日常管理精细计划，做好其他渠道扩出计划；在进行推广时，不但要进行常规营销推广，还要做好创新营销推广、营销推广评价与营销体系确立等工作；风险分析是资产管理必不可少的环节，做好风险来源分析，避免触发系统风险与偶发性风险，可以让资源的配置整合没有后顾之忧。

（8）处置退出

项目的处置退出对于资产管理有着非常重要的意义，成功退出就意味着投资的成功，如果失败，则需要继续等待。在成功处置退出实现套现之前，所有账面的所谓收益都只是个浮影，只有退出成功，才能确保赚到的钱落袋为安。退出时机的选择是非常重要的一环，在资产估值较高时退出，才能保障获得较大的收益，常见的退出途径有资产转让、股权转让、融资租赁、资产证券化等。

需要注意的是，商业地产的投资决策、融资策划、定位策划、规划设计、建造、招商销售、运营管理等是动态过程，只要资产处置没有完成，这个过程就处在不断调整和修正的过程之中。而在这整个过程中，各环节互为因果，每一环节都须为下一环节服务，每一个后续环节的工作都需要前置，最终的目的都是物业资产的增值。

9。2交易：资产管理的本质

未来10年，大资管将成为商业地产主流模式，商业地产的大资管时代已经到来。大资管区别于传统商业地产行业中小资管，与传统中的小资管的概念是有区别的，小资管是成本管理，通过降低运营成本的“节流”方式，来创造利润，而大资管的本质是交易，是通过一系列的交易过程来实现“开源”，实现商业地产的返璞归真。因此，资产管理并不神秘，也不深奥，它其实就是交易管理，就是买和卖的管理，这与西方古典经济学和中国传统商业理论都是一脉相承的。

（1）西方古典经济学的绝对利益学说

1776年，英国古典经济学家亚当·斯密提出了绝对利益学说，他认为，受自然资源以及气候条件等各个因素的影响，一个国家一定会在某种商品的劳动生产率上，占据着绝对优势，如果每个国家都能够依托自己的优势生产条件对自己占绝对优势的产品进行生产，然后各国之间进行相互交换，互通有无，那么世界各国的资源、劳动力和金钱都将得到最大程度的利用，劳动生产率和物质财富都将得到大幅度提高，大家都可以从分工交换中取得绝对的利益。

（2）西方古典经济学的比较利益学说

后来，大卫·李嘉图进一步提出比较利益学说：按照生产成本相对差距进行国际分工和自由贸易，一国生产不出成本绝对低的商品，但能够生产出成本相对低的商品，也可以同另一国进行贸易，并使贸易双方都得到好处。

比较利益学说强调在交易双方或多方都强或者都弱的情况下，每个交易方之间依然可以通过分工交换，依然可以获得相对利益。每个交易方专注于自己的强项，然后与其他交易方进行交换，这样一来双方都可以获取新的利益。以小见大，这样就把国与国之间的国际贸易的所有通道全打通了，此理论从被提出之初直到现在，都是国与国之间国际贸易的基础。

其实这不仅仅国与国之间，行业之间、企业之间的交换也可以利用这两大理论。因为两大经典理论都围绕同一个核心——交易。只有通过交易才能实现价值的转化，实现价值的升级。

（3）中国商业鼻祖范蠡的商业学说