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第2章 泛娱乐地产的商业逻辑（第1页）

第2章泛娱乐地产的商业逻辑

地产传统商业模式面临着库存过剩，行业中竞争激烈等严峻的问题，要想突破这一瓶颈期，关键在于行业模式的转型。泛娱乐地产的兴起正好顺应了时代的发展，以打造核心IP为切入点，进行相关产业布局。在发展产业经济的同时，带动周边区域的经济的发展，以最直接最有效的方法覆盖更广阔的受众面积，通过体验式的场景实现最终的流量变现，这才是泛娱乐地产最根本的商业逻辑。

2。1商业地产库存过剩

现如今，国家对部分中心城市实施的限购政策，极大地缩小了住房市场的发展空间。而这时，商业地产行业却迅速发展，成为几大行业中最受追捧的对象，使得很多投资商开发商将目标瞄准了商业地产领域，从而形成了开发商业地产的热潮。

卷入这股热潮中的开发商有些缺乏经验，有些甚至是跨界经营，他们大都是盲目跟随进入商业地产领域。这些非专业“选手”进入后，开始对大量的土地进行开发，他们渴望通过商业项目获得更多盈利。

但是，在后期商业运营、定位等问题却成为这些非专业“选手”的短板。由于经营不善，缺乏正确的引导，商业地产逐渐暴露出问题来。结构性的过剩，以及同质化严重的成为商业地产面临的最大难题。

商业地产被长期被困在泥潭中不能脱身。这不仅预示着行业中存在的激烈的竞争，而且还说明了，商业地产在渡过容易获利的时期后，面对线上线下的行业竞争，以及消费者越来越多元化的需求时，已经显得越来越力不从心了。

由于商业地产存在的库存过剩现象，很多地产开发商都面临着招商困难的窘境。而品牌商在选择入驻一些知名企业时，却有着一铺难求的苦恼。在新的环境政策下，商业地产要想快速适应发展，就必须学会具备与时俱进的开拓理念，进行转型和自我革新。

至此，可以看出商业地产在结构性库存过剩的现状下，举步维艰，未来发展也是机会与挑战并存。只有探索出一条新的道路才有可能能出现转机（见图2-1）。

图2-1商业地产现状解决方法

1。向商业综合体转型

我国商业地产面临着库存过剩、体量较大等发展挑战，现有的运营模式遭受到冲击。为了改变这一现状。未来商业地产的发展方向应该逐渐过渡到商业综合体的形式，而在这样一个新模式中加入娱乐元素，便成为了一个很好的转型方向。泛娱乐地产模式的提出，正好就顺应了这个新的发展趋势。

泛娱乐地产旨在用服务体验代替传统的销售模式，为商场的运营和发展带来新的生机和改变。娱乐正逐步的充斥着人类生活，而此时如果一味地忽略消费者的娱乐需求变化，将难以在激烈的市场竞争中获得一席之位。

因此，商业地产更加的应该结合娱乐因素，凸出自身的亮点和特色，快速适应消费市场的趋势。泛娱乐地产模式的商业综合体，在满足消费者不同需求提升消费体验的同时也给商家增加了更多的获利项目，转型迫在眉睫。

商业地产最基本的功能就是提供物质消费的场所，即使没有面临库存过剩的现状，其增值也会遭受瓶颈。除此之外，传统的商业地场受地理位置的影响极大，如果没有在合适的地段开发，同样会受到冷落。

而我们所提倡的泛娱乐地产，是跳出地段这一限制因素之外，挖掘其他增值项目。从消费者复杂的心理入手，在满足商业地产基本功能的同时，不断丰富添加更多功能，满足消费者多元化的需求。在整个行业普遍都遭受困境的时候，业态综合化、“混搭”化成为商业地产一个新的发展趋势。

2。突破同质化

同质化的现象是导致商业地产库存过剩的一大诱因，从传统的商业模式上看，不少商业地产在不断弱化创新能力。其表现在各个商业地产的招商品牌趋于一致，千店一面没有差异化，相似的设计布局，相似的地段选择等等，这在很大程度上降低了消费者的购物体验和互动性。

因此，越来越多的消费者将目光转向线上消费，造成商业地产经营不佳，引发倒闭热潮最终商业地产库存过剩。这种现象加剧了行业之间激烈的竞争，只有整合消费者的需求，并不断完善商业地产的功能，做出特色的内容才能是最后的赢家。

商业地产摆脱现状的有效途径是转型，而转型的关键是和娱乐相结合，并持续不断的创新出更多的娱乐方式，形成商业地产的新气象。在消费娱乐的时代，当人们的消费能力达到一定水平时，他们的娱乐天性就会被无限的放大，顾客是喜新厌旧的，他们更加愿意尝试不同的、多样化的消费方式。

泛娱乐地产和传统商业地产的最大区别在于凸出变现方式，以及更有个性和特色的产业布局等等。“泛娱乐”的提出本身就是一种新的经营机制，当娱乐成为各个企业之间竞争的一大因素时，商业地产就能突破固有的模式，培植创新机制，从而满足消费者多元化的需求。

“泛娱乐化”概念和地产相结合，通过打造特色IP，让企业从同质化严重的现状中脱颖而出。同时使商业项目准确的和消费者市场对接上，在凸显亮点的同时，发展成为商业地产全新的增值方式。

3。清晰的定位

开发商投入高，但由于商户经营困难，只能获得较低的回报率。这也是商业地产快速膨胀，库存高的表现。传统的商业地产从开发初期到招商环节往往最容易忽略项目定位，定位对于商业地产而言属于看不见的东西，但却是尤为重要的。

从开发商业地产初期就缺乏准确清晰的定位，那么到后期招商环节就很难寻找到合适的商家。这也是导致很多商业地产项目缺乏人气，没有灵魂最终倒闭的原因。而上文中我们所提倡的泛娱乐地产却恰恰与此相反。

泛娱乐地产具有清晰的项目定位，其核心是打造IP，同一个IP可以有多种多样的表现方式。当确定好打造什么样的IP内容后，包括招商在内的所有环节都是围绕这一核心而进行。在“泛娱乐化”普及的时代，商业地产更加应该找准定位，才能认准消费目标群体，从而满足多样化的需求。

面对库存过剩、行业激烈竞争的状态，商业地产急需重新审视未来的发展方向。在娱乐经济的时代下，商业地产不再是吃出来的，而是转变成玩出来的。商业地产已经不是靠销售产品和餐饮服务这两项内容立足了，结合娱乐化，破旧立新才能让商业地产不断的发展。

2。2流量是中国商业地产的刚性需求

对于任何一个商业地产项目来说，进行规划聚集客流量都是十分重要的，流量是决定商业地产能否成功的基础。根据中国商业联合会官网发布的信息，我们可以清楚的知道，2016年上半年，我国多家大型的零售企业累积销售额比以往下降3。2%。其中，多家企业的营业收入都出现了下滑的趋势。商业地产之间激烈的竞争使得很多新的项目也匆忙开业。

商业地产的流量竞争使得很多外资企业同样受到影响，，金狮集团属下的“百盛”是马来西亚百货公司最大也是最成功的连锁机构。1994年正式进驻中国市场，随后在国内迅速发展，覆盖中国30多个城市。

然而短短几年百盛从最初的扩张布局，发展到闭店停止营业。2013年百盛关闭了石家庄的门店，随后又间断关闭了全国多家门店。当初在北京拥有十多家门店的百盛，在2017关闭北京长楹天街的门店后，百盛离退出北京市场仅仅只差一个店的距离了。

百盛2016年全年的销售额为165。99亿元，同比下滑55。3%。加上同行业的竞争和多家购物中心并存的现象，造成顾客分流的情况越发严重。因此，百盛不得不进行闭店，从而降低损失。

如今，北京仅存的百盛购物中心就只剩复兴门一家门店了。在如此激烈的竞争中，除了百盛，大悦城、爱琴海等都面临着困境。